Skal du snart overdrage nøglerne til en ny ejer – eller har du selv forelsket dig i drømmeboligen og tæller dagene til indflytning? Uanset om du står på købers eller sælgers side af bordet, kan en enkelt regnefejl i refusionsopgørelsen koste dig alt fra en hyggelig weekendtur til en halv sommerferie. Derfor guider vi dig igennem, hvordan du undgår dyre faldgruber, og i stedet sikrer, at pengene havner i den rigtige lomme.
Vigtig disclaimer: Informationen i denne artikel er generel og kan ikke erstatte individuel, juridisk eller finansiel rådgivning. Ved konkrete handler anbefaler vi, at du får uafhængig bistand fra en boligadvokat eller anden professionel. Ifølge Bolius koster en boligadvokat typisk 10.000-12.000 kr. – penge der ofte er godt givet ud, hvis de sparer dig for efterregninger og søvnløse nætter.
Helt kort: En refusionsopgørelse er det afsluttende regnskab mellem køber og sælger. Alt, hvad der hører til perioden før overtagelsesdagen, betaler sælger; alt, der ligger efter, betaler køber. Det lyder simpelt – men når først grundskyld, fællesudgifter, forsikringer og måske en halv fyldt olietank skal fordeles på dato- og krone-niveau, stiger kompleksiteten hurtigt.
I denne artikel får du:
- En letforståelig gennemgang af hvad en refusionsopgørelse typisk indeholder, hvornår den laves, og hvem der har ansvaret.
- En trin-for-trin forklaring på, hvordan du selv kan tjekke tallene – og dermed spare penge.
- Advarsler om de største faldgruber, bl.a. de nye sager om urimelige grundskyldskrav ved nybyggeri.
- En praktisk tjekliste med konkrete sparetricks til både køber og sælger.
Klar til at blive klogere – og måske redde feriebudgettet? Så læs med, når vi dykker ned i refusionsopgørelsens ABC.
Vigtig disclaimer og kort overblik: Hvad er en refusionsopgørelse, og hvorfor påvirker den din økonomi?
Disclaimer: Informationen i denne artikel er udelukkende generel orientering og kan ikke erstatte juridisk eller finansiel rådgivning. Står du foran en konkret bolighandel, bør du altid søge uafhængig bistand hos en boligadvokat eller anden kvalificeret rådgiver. Ifølge Bolius koster en boligadvokat typisk ca. 10.000-12.000 kr. (kilde).
Hvad er en refusionsopgørelse?
En refusionsopgørelse er det afsluttende regnskab mellem køber og sælger, der fordeler ejendommens løbende udgifter frem til og efter en fastlagt skæringsdato – oftest selve overtagelsesdagen.
| Før skæringsdato | Efter skæringsdato |
|---|---|
| Sælger betaler alle udgifter, der vedrører perioden, før nøglerne skifter hænder. | Køber betaler alle udgifter, der vedrører perioden, efter ejendommen er overtaget. |
Bolius beskriver refusionsopgørelsen som en standarddel af overdragelsesfasen: Hovedposter som ejendomsskatter fordeles, forbrugsudgifter afregnes oftest direkte med forsyningsselskaber, mens eksempelvis olie på tanken eller sælgers andel af ejerskifteforsikringen kan medtages i opgørelsen (Bolius).
Hvad indgår typisk i en refusionsopgørelse?
- Ejendomsskatter / grundskyld
- Forudbetalte fællesudgifter til ejer- eller andelsforening
- Forsikringspræmier (fx ejerskifteforsikring i 50/50-deling)
- Kommunale ydelser som renovation og skorstensfejning
- Eventuelle serviceabonnementer, der overtages (alarm, tv, internet)
- Oliebeholdning i olietank – værdiansættes på overtagelsesdagen
Hvem laver opgørelsen?
- Ved mæglerhandel: Ofte købers rådgiver eller ejendomsmægleren.
- Ved selvsalg: Parterne selv eller en boligadvokat.
Hvornår i processen?
- Købsaftale underskrives.
- Køber tinglyser skøde.
- Refusionsopgørelsen udarbejdes tæt på overtagelsesdagen, når forbrugsdata og opkrævninger foreligger.
- Skødet tinglyses uden anmærkninger → købesummen frigives.
Bolius inddeler boligsalg i tre hovedfaser – salget, handlen og overdragelsen – hvor refusionsopgørelsen hører under overdragelsen (se hele guiden her).
Med dette overblik er du klædt på til resten af artiklen, hvor vi dykker ned i hvordan refusionsopgørelsen udarbejdes i praksis, de typiske faldgruber – og ikke mindst, hvordan du kan spare penge ved at undgå fejl.
Sådan fungerer refusionsopgørelsen i praksis: skæringsdato, typiske poster og ansvarsfordeling
Refusionsopgørelsen kan virke som et djungleredskab af tal og datoer, men i praksis handler det blot om at fordele de løbende udgifter retfærdigt mellem sælger og køber. Følg trinene nedenfor, og du har 90 % af arbejdet på plads.
- Hvornår laves den?
Så snart købsaftalen er underskrevet, og overtagelsesdagen (skæringsdatoen) nærmer sig, går parterne i gang. Typisk ligger udkastet klar senest få dage før overtagelsen, så begge kan nå at tjekke tallene. - Hvem gør hvad?
- Køber (eller dennes bank) sørger for tinglysning af skødet.
- Købers rådgiver eller ejendomsmægler udarbejder ofte selve refusionsopgørelsen.
- Ved selvsalg kan parterne selv eller en boligadvokat stå for opgaven.
- Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, frigiver banken købesummen fra deponeringskontoen – tidligst på overtagelsesdagen. Kilde: Bolius
- Data og dokumentation
Indhent de seneste opkrævninger og kvitteringer for:- Kommunal grundskyld/ejendomsskat
- Renovation, skorstensfejning mv.
- Forudbetalte fællesudgifter til ejer- eller andelsforening
- Forsikringer (især ejerskifteforsikring)
- Serviceabonnementer (alarm, TV, internet) – hvis de skal overtages
Aflæs målere på overtagelsesdagen. El, vand og varme afregnes oftest direkte med forsyningsselskaberne, men olietankens indhold indgår i refusionen og måles derfor sammen. Kilde: Bolius
- Typiske poster i opgørelsen
- Ejendomsskatter/grundskyld: Fordeles dag for dag (pro rata) ud fra opkrævningsperioden.
- Kommunale ydelser: Renovation, skorstensfejning, rottebekæmpelse osv.
- Fællesudgifter: Ejer- eller andelsforening, antenne- og bredbåndspakker.
- Forsikringer: Sælgers 50 % af ejerskifteforsikringen refunderes oftest af køber.
- Service- og abonnementsaftaler: Fx alarm eller TV, hvis de fortsætter hos køber.
- Oliebeholdning: Mængde x dagspris = beløb, som køber refunderer sælger.
- Sådan beregner du pro rata
Eksempel: Grundskylden for 1. halvår (1/1-30/6) er betalt af sælger med 6.000 kr. Overtagelsesdag er 1/4.
Antal dage sælger har haft ejendommen: 1/1-31/3 = 90 dage.
Antal dage køber har ejendommen i perioden: 1/4-30/6 = 91 dage.
Købers refusion = 6.000 kr. × 91 / 181 ≈ 3.017 kr. - Pengestrømmen: deponeringskonto & indfrielse
- Købesummen deponeres på sælgers bankkonto – ofte gebyrfrit eller til et gebyr på få hundrede kroner.
- Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, indfrier bank & realkredit eventuelle lån (3.000-6.000 kr. i omkostninger) før resten af beløbet frigives til sælger.
- Refusionssaldoen modregnes her, så køber betaler eller får penge tilbage alt efter udfaldet.
- Kvalitetssikring – undgå dyre efterreguleringer
- Krydstjek alle beløb mod originale bilag.
- Notér forbehold, hvis tallene ikke kan dokumenteres fuldt ud, og aftal efterregulering.
- Overvej en boligadvokat, især ved selvsalg; honoraret (typisk 10.000-12.000 kr.) kan hurtigt tjenes hjem, hvis fejl opdages i tide.
Skatter, afgifter og faldgruber: Grundskyld i nybyggeri, midlertidige vurderinger og hvad du bør sikre i købsaftalen
Skatter og afgifter fylder ofte mest på refusionsopgørelsen – og det er her, der kan opstå de dyreste overraskelser. Nedenfor får du overblik over de vigtigste poster, de aktuelle problemer ved nybyggeri/udstykning og ikke mindst, hvad du bør skrive ind i købsaftalen for at undgå at hæfte for andres regninger.
Grundskyld – Derfor havner den i refusionsopgørelsen
- Kommunal grundskyld (ejendomsskat) opkræves typisk to gange om året – 1. halvår forud og 2. halvår bagud.
- I refusionsopgørelsen fordeles beløbet forholdsmæssigt (pro rata) ud fra overtagelsesdatoen: Sælger betaler perioden før, køber perioden efter.
- Ejendomsskattebilaget fra kommunen er dit primære bilag; krydstjek beløb og perioder nøje.
Hvorfor nybyggerier er højrisiko
DR har afdækket flere sager, hvor nye boligejere uforvarende hæftede for hele områdets grundskyld, fordi SKATs midlertidige vurderinger ikke matchede de faktiske matrikler:
- Odense: Gitta Ravn modtog krav på ca. 33.000 kr. for et areal 10× større end egen grund.
- Roskilde: Køber fik efteropkrævning på 159.000 kr.
- Hvalsø: Krav på 36.000 kr.
Ifølge Vurderingsstyrelsen er 2024-grundlaget fastsat pr. 1. januar 2023, og stærkt skæve vurderinger kan i visse tilfælde genbesøges. Endelige vurderinger ventes tidligst i 2025 (DR-kilde).
Konsekvens for din refusionsopgørelse
Foreløbige/midlertidige vurderinger kan betyde, at:
- Opkrævningen ikke afspejler det korrekte matrikelareal.
- En efterregning først lander efter du har overtaget boligen.
Skriv derfor dette ind i købsaftalen:
- Fordeling i overgangsår: Angiv præcis, hvordan grundskyld for overgangsperioden beregnes.
- Risikofordeling: Aftal hvem der hæfter for efteropkrævninger, hvis vurderingen viser sig forkert.
- Deponering: Overvej at holde et mindre beløb i depot, der først frigives, når korrekte opkrævninger foreligger.
- Informationspligt: Parterne forpligter sig til at videresende nye opkrævninger/breve fra kommune eller Vurderingsstyrelse straks.
Konkrete trin hvis vurderingen er forkert
- Kontakt kommunen eller Vurderingsstyrelsen skriftligt – vedhæft kort, matrikelnumre og købsaftale med overtagelsesdato.
- Gem al korrespondance, og del den med modparten samt evt. boligadvokat.
- Overvej professionel hjælp; en boligadvokat koster typisk 10.000-12.000 kr. (kilde: Bolius) – langt billigere end at betale andres grundskyld.
Husk forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat
- Grundskyld: Betales til kommunen og indgår i refusionsopgørelsen.
- Ejendomsværdiskat: Opkræves personlig via årsopgørelsen hos SKAT og indgår normalt ikke i refusionen.
Hovedpointer fra dr-sagens eksperter – Og din to-do-liste
- Myndighederne mener, at købere burde være gjort opmærksom på risikoen – sørg for, at din købsaftale tydeligt adresserer den.
- Tjek matrikelkort og eventuelle midlertidige vurderinger inden du underskriver.
- Anmod om en ajourført refusionsopgørelse senest få dage før overtagelse, så nye oplysninger kan nå at blive indarbejdet.
- Hold dialogen åben efter overtagelsen; mange fejl opdages først, når næste ejendomsskattebilag udsendes.
Følger du ovenstående, har du markant bedre chancer for at undgå at skulle betale naboens skat – og for at holde din egen refusionsopgørelse skudsikker.
Tjekliste og sparetricks: Så undgår du dyre fejl i refusionsopgørelsen
- Saml alle bilag: Grundskyld, renovation, fællesudgifter, forsikringer, abonnementer – gerne i én mappe/PDF, så både køber og sælger kan krydstjekke tallene.
- Spik skæringsdatoen fast: Få datoen skrevet ind i købsaftalen, og planlæg fælles aflæsning af el-, vand- og varmemålere (samt olietank) på dagen.
- Klip unødvendige aftaler: Gennemgå tv/internet/alarm-abonnementer. Alt, køber ikke vil overtage, skal opsiges rettidigt – ellers betaler sælger for andres forbrug.
2. Selve regnestykket: Sådan tjekker du tallene
- Pro rata for alle poster: Angiv periode (fx 1/1-30/6), antal dage og sats. Skab gennemsigtighed ved at vise formlen i opgørelsen.
- Forbrugsudgifter: El/vand/varme afregnes som hovedregel direkte med forsyningsselskabet (Bolius). Tag dem kun med i refusionen, hvis I udtrykkeligt har aftalt det.
- Olie på tanken: Notér stand, pris pr. liter og bilag fra leverandøren. Køber betaler for den aktuelle beholdning.
- Ejerskifteforsikring: Har I aftalt 50/50-deling? Få det på skrift, og læg sælgers andel ind som minuspost til køber.
- Fællesudgifter: Indhent administrator-kvittering for både restancer og forudbetalinger, så ingen skjulte regninger dukker op.
3. Byggemodne grunde & nybyggeri: Ekstra risikostyring
- Klausul om efteropkrævninger af grundskyld: Beskriv tydeligt, hvem der bærer risikoen, hvis Vurderingsstyrelsen senere udsender korrigerede regninger (DR-artikel).
- Lille deponering = stor tryghed: Aftal, at et mindre beløb bliver stående på deponeringskontoen, indtil korrekte vurderinger/opkrævninger foreligger.
4. Økonomi ved selvsalg: Undgå skjulte omkostninger
- Deponeringskonto: Som regel gratis eller få hundrede kroner at oprette; dog koster indfrielse af lån mv. typisk 3.000-6.000 kr. (Bolius). Brug tallene i din likviditetsplan.
- Boligadvokat som sikkerhedsnet: Et honorar på ca. 10.000-12.000 kr. kan være tjent ind, hvis advokaten fanger én enkelt fejl i refusionsopgørelsen.
5. Mini-tjekliste: Hvem skal gøre hvad?
| Sælger | Køber | |
|---|---|---|
| Bilagssamling | Upload alle kvitteringer og send link. | Anmod om manglende bilag. |
| Aflæsninger | Book tidspunkt og medbring kamera. | Verificér tal og tag egne fotos. |
| Forsikringer | Bekræft 50 % betaling af ejerskifteforsikring. | Indsæt beløbet i opgørelsen. |
| Forening | Hent administratorerklæring. | Tjek for restancer. |
| Grundskyld | Videregiv evt. midlertidige vurderinger. | Dobbelttjek matrikeloplysninger; indsæt forbehold. |
| Endelig godkendelse | Signér opgørelse. | Signér og arkivér i banken. |
Når refusionsopgørelsen er underskrevet, kobles den sammen med skødet og frigivelsen af købesummen – hele overdragelsesfasen beskrevet hos Bolius. Følger du tjeklisten, minimerer du risikoen for dyre efterreguleringer og bevarer det gode køb/salg-humør.
Seneste kommentarer